Veranderde regelgeving bij boeterente

mei 8, 2017

Rentevaste periode

Indien u met een geldverstrekker een hypotheekovereenkomst afsluit, spreekt u af voor welke periode u de rente wilt vastzetten. Dan kan 1 jaar zijn, maar ook 5,10,15 of 20 jaar. Zelfs periodes van 30 jaar zijn mogelijk. Het grote voordeel hiervan is, dat u zekerheid heeft dat – mocht de hypotheekrente in de komende jaren stijgen – u hier geen last van ondervindt. Uw rente staat immers vast.

Het geld dat de bank aan u leent, heeft de bank echter zelf ook geleend. Het liefst van iemand die het geld net zo lang aan de bank wil uitlenen, als u het van de bank wilt lenen. U betaalt daarbij een hogere rente dan de bank betaalt voor het lenen van dit geld. Dit verschil is feitelijk de marge voor de bank. Van dit verschil betaalt de bank haar bedrijfskosten, het risico dat de bank loopt en het draagt bij aan de winst van de bank.

Wanneer u de lening eerder aflost dan was afgesproken, en de rente inmiddels is gedaald, kan er een probleem ontstaan. Wij geven een fictief voorbeeld.

De bank maakt met een spaarder de afspraak dat hij € 100.000,- voor 20 jaar, tegen een rente van 4,5 % leent. Vervolgens leent de bank dit bedrag aan u uit. Ook voor 20 jaar, maar dan tegen een rente van 5 %. Nu besluit u na 10 jaar de lening in één keer af te lossen. Op dat moment is de rente in de markt nog maar 2,5 %.

Voor de bank heeft dit dan de volgende gevolgen:

·         de bank moet degene van wie zij de € 100.000,- heeft geleend nog 10 jaar, 4,5 % rente betalen;

·         de bank krijgt van u de € 100.000,- terug, maar kan deze nu nog maar tegen 2,5 % uitlenen. De bank heeft dus de komende tien jaar verlies. Dit doordat u anders dan afgesproken, de lening eerder wenst af te lossen.

Boeterente door oversluiten hypotheek

Banken rekenen daarom in dit soort situaties kosten. De hoogte van die kosten worden bepaald door het hypotheekbedrag, het aantal termijnen dat u eerder aflost en het verschil tussen de actuele hypotheekrente en de afgesproken rente. De kosten die in rekening worden gebracht kunnen hoog zijn en makkelijk in de tienduizenden euro’s lopen. Vervroegde aflossing is dus alleen interessant wanneer u een nieuwe hypotheek tegen een zodanig lage rente afsluit, dat u deze boete binnen een aantal jaar terugverdient.

Banken waren eerder vrij om zelf te bepalen op welke wijze ze de boeterente berekenden. Dit stond vervolgens opgenomen in de hypotheekovereenkomst. De Europese Unie heeft ter bescherming van de consument hier een stokje voor gestoken. Sinds 2014 mogen banken alleen nog maar hun werkelijke schade als boete in rekening brengen. Het blijkt nu, dat niet alle banken dit even correct doen. Dit is voor de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) aanleiding om in detail voor te schrijven hoe banken deze boetes moeten berekenen. Tevens is bepaald, dat banken die sinds 2014 te hoge boetes hebben berekend, het teveel in rekening gebrachte bedrag aan de consument moeten restituer

Wilt u weten hoeveel u kunt besparen op uw hypotheeklasten door de veranderde regelgeving?
Klik hier voor een gratis en vrijblijvend advies!

Advies bij de keuze van de beste kredietverstrekker

mei 8, 2017

Leningvisie.nl vergelijkt bij het selecteren van een hypotheek natuurlijk de rentetarieven van aanbieders waar wij mee samenwerken. Er bestaat namelijk veel concurrentie tussen banken en andere kredietverstrekkers. Dit betekent dat het vaak mogelijk is om een lagere rente te krijgen voor uw hypotheek dan u op dit moment heeft.

We kijken echter ook naar andere zaken dan alleen naar de hoogte van uw rente. Hieronder staan belangrijke zaken waar wij eveneens rekening mee houden:

Risico-opslag
De hoogte van uw rente wordt bij een aantal kredietverstrekkers medebepaald door risico-opslagen. Als de aangevraagde hypotheek min of meer gelijk is aan de actuele waarde van de woning, dan is de rente door deze risico-opslag hoger dan wanneer de aangevraagde hypotheek (veel) lager is dan de waarde van de woning. Dit laatste kan bijvoorbeeld komen doordat u een deel van de koopsom met eigen vermogen financiert. Dit zien we vaak gebeuren bij mensen die een grote woning verkopen en vervolgens een kleinere woning aankopen. Deze risico-opslagen verschillen sterk per aanbieder. Voor het maken van een goede keuze is het daarom belangrijk om samen te werken met meerdere aanbieders.

Verlies van inkomen
Natuurlijk hopen we dat de klanten na de aankoop van de woning nog veel jaren met plezier in deze woning kunnen blijven wonen. Helaas is dat niet altijd het geval. Zo komt een echtscheiding regelmatig voor. De afgelopen jaren hebben we bovendien ook regelmatig gezien dat klanten hun baan verloren door reorganisaties en sterk in inkomen achteruitgingen. Er bestaan grote verschillen in de manier waarop kredietverstrekkers hiermee omgaan. De ene kredietverstrekker gaat heel ver om hun klanten in deze moeilijke situaties te helpen. Van coulante betalingsregelingen tot het actief helpen bij het vinden van een nieuwe baan. Er zijn echter ook kredietverstrekkers die veel minder begaan zijn met de klant in dit geval. Als adviseur kennen wij deze verschillen in klantbenadering.
Hier houden we dan ook rekening mee bij ons advies. Door onze ervaring weten wij namelijk dat dit iedereen kan overkomen.

Rentevaste periode
Een derde en laatste voorbeeld van zaken waar wij op letten is het beleid van de kredietverstrekker op de momenten dat er een nieuwe rentevaste periode moet worden gekozen. Bij het aangaan van een hypotheek spreekt u namelijk een periode af waarbinnen de rente niet kan wijzigen. Dat noemen we rentevast. U kunt bijvoorbeeld kiezen voor een periode van 10 jaar. U heeft dan de garantie dat uw rente binnen deze periode gelijk blijft. Na afloop van deze periode zal de kredietverstrekker u een nieuw aanbod doen. Accepteert u op dat moment niet de rente die de kredietverstrekker u aanbiedt, dan kunt u bij een andere kredietverstrekker een nieuwe hypotheek afsluiten en met dit geld de eerste lening aflossen. Dat klinkt misschien aantrekkelijk, maar zijn er een aantal nadelen. De nieuwe hypotheek brengt opnieuw kosten met zich mee voor de notaris en de hypotheekadviseur. Daarbij is het nog maar de vraag of de nieuwe kredietverstrekker bereid is om de lening te verstrekken. De afgelopen jaren hebben we gezien dat de prijzen van woningen sterk kunnen dalen. Daarnaast is het mogelijk dat uw inkomenspositie anders is geworden. Dit zijn allemaal zaken die ertoe kunnen leiden dat het niet makkelijk kan zijn om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Op dat moment bent u erg afhankelijk van het aanbod van de oorspronkelijke kredietverstrekker. Als de kredietverstrekker besluit om minder actief te worden op de Nederlandse hypotheekmarkt betekent dit dat u een aanbod zult krijgen met een relatief hoge rente. Als de waarde van uw woning of de hoogte van uw inkomen achteruit is gegaan, heeft u dan eigenlijk geen keuze meer. U zult de hoge rente moeten accepteren, omdat u niet bij een andere aanbieder terecht kunt. Doordat wij echter met verschillende kredietverstrekkers samenwerken, kunnen wij meestal alsnog zorgen voor een lagere rente.

Door onze ervaring weten wij welke verschillen er bestaan tussen de kredietverstrekkers. Daarom adviseren wij graag welke aanbieder het beste past bij uw specifieke situatie.

Klik hier voor een gratis en verblijvend advies!