Oververhitting van de woningmarkt

mei 9, 2017

Woningmarkt raakt overspannen

In steeds grotere delen van Nederland raakt de woningmarkt “overspannen”. Het aantal te koop staande woningen is in een relatief korte periode sterk gedaald. Waar een paar maanden geleden elke koper de keuze had uit minimaal zes woningen die voldeden aan de vooraf gestelde eisen, is dit aantal nu al gedaald tot onder de drie. Nieuw is ook dat steeds meer woningen verkocht worden voor de vraagprijs, of zelfs hoger dan de vraagprijs. De ruimte om als koper te onderhandelen is veel minder dan bijvoorbeeld een jaar geleden.

Belangrijke voorbehouden bij aankoop van een woning

Bij de aankoop van een woning is het gebruikelijk dat de koper richting de verkoper minimaal twee voorbehouden maakt: een voorbehoud van bouwkundige keuring en een voorbehoud van financiering.

Bij het voorbehoud van bouwkundige keuring wordt de koop aangegaan onder de voorwaarde dat bij een onderzoek door een bouwkundige niet blijkt dat er ernstige, bouwkundige gebreken zijn, die een grote investering van de koper vragen om deze gebreken te herstellen.

Bij het financieringsvoorbehoud gaat het om het beding dat de koper op marktconforme voorwaarden een hypothecaire financiering kan aangaan, die vereist is om de koopsom te financieren.

Beide voorbehouden zijn voor kopers erg belangrijk. Want in de koopovereenkomst staat vaak ook een bepaling, dat, indien de koper de woning niet afneemt, hij een boete van minimaal 10 % van de koopsom moet betalen. Zonder het financieringsvoorbehoud betekent dit, dat wanneer iemand een koopovereenkomst aangaat voor een woning van bijvoorbeeld € 250.000,- en er vervolgens blijkt dat hij toch geen hypotheek voor dat bedrag kan krijgen, hij wel € 25.000,- boete aan de verkoper moet betalen. Het financieringsvoorbehoud geeft de koper de belangrijke bescherming dat, indien geen hypotheek kan worden verkregen, de koop zonder boete ontbonden kan worden.

Aankoop zonder voorbehouden

In de huidige markt is de vraag naar woningen zo groot, dat verkopers zich kunnen veroorloven om niet langer met deze voorbehouden akkoord te gaan. De woning wordt dan verkocht aan kopers die het risico dat zij geen passende financiering krijgen, aandurven. Of dat aan de woning aanzienlijke kosten voor bouwkundige gebreken gemaakt moeten worden.

Ons advies is, om contact met ons op te nemen nog voordat u zich gaat oriënteren op de woningmarkt. Wij kunnen dan een goede indicatie geven, tot welke koopsom een financiering voor u mogelijk is. Vindt u de woning van uw dromen en wenst de verkoper geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst op te nemen? Dan kunt u een betere inschatting maken of dit voor u een acceptabel risico is of niet.

Klik hier voor een gratis en vrijblijvend advies!

Check tussentijds uw hypotheeksituatie

mei 9, 2017

Indien u in het verleden voor de financiering van uw woning een hypotheek heeft afgesloten, adviseren wij u om regelmatig contact met ons op te nemen. Hierdoor kunnen wij beoordelen of bepaalde aanpassingen in uw financiële situatie wenselijk zijn. Wij geven u hieronder zes situaties die wij tijdens onze hypotheekchecks met enige regelmaat tegenkomen.

1. Veel mensen hebben in het verleden voor een zogenaamde aflossingsvrije hypotheek gekozen. Anders dan de naam doet vermoeden, moet de hypotheekschuld op enig moment wel degelijk worden afgelost. Wellicht dat hiervoor via een levensverzekering wordt gespaard of bent u van plan om dit terug te betalen met de opbrengst uit verkoop van uw huis. Levert de verkoop van uw huis niet voldoende op? Dan blijft u met een restschuld achter! Belangrijk is dus dat u inzicht heeft wanneer de aflossing moet plaatsvinden en of u op dat moment voldoende financiële middelen heeft.

2. De rente over de hypothecaire lening mag u maximaal 30 jaar van uw belastbaar inkomen aftrekken. Deze beperking is in 2001 ingevoerd. Dat betekent dat in 2031 de eerste groep consumenten er mee geconfronteerd wordt, dat de hypotheekrente niet langer van hun belastbaar inkomen afgetrokken kan worden. Hun netto woonlasten kunnen daardoor sterk stijgen. Het is verstandig om tijdig te weten of, en zo ja, per wanneer dit in uw situatie gaat gelden.

3. Als eigenaar van een woning krijgt u te maken met een huurwaardeforfait. Dit is een fictief bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen en waarover u dus belasting moet betalen. Dit hoeft niet indien u geen hypotheekrente opvoert. Heeft u op dit moment nog maar een beperkte hypotheekschuld dan kan het aantrekkelijk zijn de hypotheek verder af te lossen. Wat voor u voordelig is, kunnen wij uiteraard voor u berekenen.

4. De rente die u over uw hypotheek betaald, is samengesteld uit verschillende onderdelen. Een van die onderdelen kan zijn de risico-opslag. Dat is een vergoeding die de geldverstrekker rekent voor hypotheken met een bepaald risico. Over het algemeen geldt dat naarmate het geleende bedrag hoger is ten opzichte van de waarde van de woning, de renteopslag ook hoger is. Heeft u echter door de tijd een fors deel van uw schuld afgelost of is de waarde van de woning fors gestegen? Dan kan het zijn dat deze risico-opslag niet meer terecht is. U kunt dan de geldverstrekker verzoeken deze opslag te laten vervallen. Per geldverstrekker is er een verschillend beleid. Zo is er een bank die bij het bepalen van de risico-opslag ook kijkt naar het vermogen dat de woningeigenaar op een vermogensrekening heeft staan.

5. De hypotheekrenteaftrek geschiedt tegen het voor u geldende maximale tarief van de inkomstenbelasting. Sinds 2013 vindt er echter jaarlijks een daling plaats van 0,5 %. In 2017 is daardoor het maximale tarief waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken 50 %. In 2041 is dit dan gedaald tot 38 %. Feitelijk betekent dit dat daarmee ook de netto woonlasten kunnen stijgen. Het is verstandig dat u van deze ontwikkeling in de toekomst op de hoogte bent en hiermee rekening kunt houden.

6. Tot slot de hoogte van de rente. De rente is nu laag. Betaalt u nu een hogere rente, dan kan het aantrekkelijk zijn om uw bestaande hypotheek over te sluiten. Maar ook kan het verstandig zijn om na te denken om de rentevaste periode voor een langere periode vast te leggen.

Het zijn enkele voorbeelden waarom het verstandig is om uw hypotheeksituatie regelmatig met ons te bespreken. Wanneer u contact met ons opneemt weet u snel of er besparingen mogelijk zijn en hoe uw hypotheeksituatie er in de komende jaren uit ziet.

Klik hier voor een gratis en vrijblijvend advies!

Veranderde regelgeving bij boeterente

mei 8, 2017

Rentevaste periode

Indien u met een geldverstrekker een hypotheekovereenkomst afsluit, spreekt u af voor welke periode u de rente wilt vastzetten. Dan kan 1 jaar zijn, maar ook 5,10,15 of 20 jaar. Zelfs periodes van 30 jaar zijn mogelijk. Het grote voordeel hiervan is, dat u zekerheid heeft dat – mocht de hypotheekrente in de komende jaren stijgen – u hier geen last van ondervindt. Uw rente staat immers vast.

Het geld dat de bank aan u leent, heeft de bank echter zelf ook geleend. Het liefst van iemand die het geld net zo lang aan de bank wil uitlenen, als u het van de bank wilt lenen. U betaalt daarbij een hogere rente dan de bank betaalt voor het lenen van dit geld. Dit verschil is feitelijk de marge voor de bank. Van dit verschil betaalt de bank haar bedrijfskosten, het risico dat de bank loopt en het draagt bij aan de winst van de bank.

Wanneer u de lening eerder aflost dan was afgesproken, en de rente inmiddels is gedaald, kan er een probleem ontstaan. Wij geven een fictief voorbeeld.

De bank maakt met een spaarder de afspraak dat hij € 100.000,- voor 20 jaar, tegen een rente van 4,5 % leent. Vervolgens leent de bank dit bedrag aan u uit. Ook voor 20 jaar, maar dan tegen een rente van 5 %. Nu besluit u na 10 jaar de lening in één keer af te lossen. Op dat moment is de rente in de markt nog maar 2,5 %.

Voor de bank heeft dit dan de volgende gevolgen:

·         de bank moet degene van wie zij de € 100.000,- heeft geleend nog 10 jaar, 4,5 % rente betalen;

·         de bank krijgt van u de € 100.000,- terug, maar kan deze nu nog maar tegen 2,5 % uitlenen. De bank heeft dus de komende tien jaar verlies. Dit doordat u anders dan afgesproken, de lening eerder wenst af te lossen.

Boeterente door oversluiten hypotheek

Banken rekenen daarom in dit soort situaties kosten. De hoogte van die kosten worden bepaald door het hypotheekbedrag, het aantal termijnen dat u eerder aflost en het verschil tussen de actuele hypotheekrente en de afgesproken rente. De kosten die in rekening worden gebracht kunnen hoog zijn en makkelijk in de tienduizenden euro’s lopen. Vervroegde aflossing is dus alleen interessant wanneer u een nieuwe hypotheek tegen een zodanig lage rente afsluit, dat u deze boete binnen een aantal jaar terugverdient.

Banken waren eerder vrij om zelf te bepalen op welke wijze ze de boeterente berekenden. Dit stond vervolgens opgenomen in de hypotheekovereenkomst. De Europese Unie heeft ter bescherming van de consument hier een stokje voor gestoken. Sinds 2014 mogen banken alleen nog maar hun werkelijke schade als boete in rekening brengen. Het blijkt nu, dat niet alle banken dit even correct doen. Dit is voor de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) aanleiding om in detail voor te schrijven hoe banken deze boetes moeten berekenen. Tevens is bepaald, dat banken die sinds 2014 te hoge boetes hebben berekend, het teveel in rekening gebrachte bedrag aan de consument moeten restituer

Wilt u weten hoeveel u kunt besparen op uw hypotheeklasten door de veranderde regelgeving?
Klik hier voor een gratis en vrijblijvend advies!

Hou rekening met periodieke bijdrage VvE bij woonlasten!

mei 8, 2017

Ons kantoor adviseert dagelijks klanten over de financiering van hun woning. Wij zien kopers vooral kijken naar de koopprijs van de woning en de kosten van de hypotheek. De eigen periodieke bijdrage, van bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaren (VvE), krijgt echter veel minder aandacht. Graag leggen wij kort uit waarom het verstandig is ook kritisch naar deze kosten te kijken.

Vereniging van Eigenaren – VvE

Wanneer één gebouw is onderverdeeld in meerdere los te verkopen appartementen dan moet er een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden opgericht. Via de VvE worden alle eigenaren van het gebouw, mede-eigenaar van de grond waarop het gebouw staat. Via de VvE wordt ook het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken geregeld. Wat gemeenschappelijk of privé is, staat beschreven in de splitsingsakte. Bij onderhoud van gemeenschappelijke zaken kun je denken aan schoonmaakkosten, onderhoud lift, verlichting gemeenschappelijke ruimtes, verzekeringen, etc. Daarnaast dient de VvE 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren voor toekomstig (groot-)onderhoud en onvoorziene uitgaven. Blijken de kosten hoger dan gedacht? Dan zullen alle eigenaren extra moeten bijdragen. Al deze kosten worden periodiek – meestal eenmaal per maand – betaald door de leden van de VvE, dit zijn de zogenaamde ‘servicekosten’. Door de koop van een appartement wordt u automatisch lid van de VvE. U kunt dit lidmaatschap niet weigeren of opzeggen. Het is dan ook wettelijk verplicht om uw deel van de kosten van de VvE te dragen.

Hogere woonlasten door VvE

Naast rente, aflossing en verzekeringen kunnen de eigen bijdragen aan de VvE een  relevant deel van de woonlasten gaan uitmaken. Bij de keuze van de woning, maar ook bij het berekenen van de hypotheek, is het belangrijk goed zicht te hebben op deze periodieke kosten. Hierdoor kan er goed bekeken worden wat er na betaling van de woonlasten overblijft om “van te leven”.

Onze adviseurs nemen deze kosten uiteraard mee, wanneer zij met u over de financiering van de woning praten.

Klik hier voor een gratis en vrijblijvend advies!

BKR registratie door afsluiten van mobiel abonnement?

mei 8, 2017

Mobiel abonnement is consumptief krediet

Bij de meeste mobiele abonnementen krijgt u zonder bijbetaling een nieuwe telefoon. U betaalt daarna elke maand een vast bedrag voor uw abonnement en de nieuwe telefoon. De Hoge Raad heeft in 2014 bepaald, dat er bij een dergelijk abonnement sprake is van een consumptief krediet voor de financiering van de nieuwe telefoon.

Vanaf 1 mei moeten providers die op deze wijze aan consumenten een telefoon van meer dan 250 euro ter beschikking stellen, dit gaan behandelen als een consumptief krediet. Dit betekent dat ze, voordat ze een abonnement kunnen afsluiten, een overzicht hebben van uw inkomsten en woonlasten. Ook moeten ze bij het Bureau Krediet Registratie, BKR, controleren of de klant andere leningen heeft en hoe het betaalbedrag van de klant is. Het krediet voor de telefoon moet vervolgens ook worden ingeschreven in het BKR register.

Consequenties voor uw hypotheek

Welke consequenties heeft dit voor uw hypotheek?

  • Wanneer u het abonnement van uw telefoon niet op tijd betaald, kan dit leiden tot een negatieve BKR registratie. Als u in de toekomst een hypotheekaanvraag doet, zal de kredietverstrekker het BKR register raadplegen. Een negatieve registratie kan vervolgens leiden tot problemen bij het verkrijgen van een hypotheek.
  • De kosten van het abonnement worden onderdeel van uw maandlasten. Samen met uw inkomsten bepalen deze maandlasten het maximale bedrag dat de kredietverstrekker wilt uitlenen voor een hypotheek. Een mobiel abonnement kan er op deze wijze voor zorgen dat het maximale bedrag voor uw hypotheek duizenden euro’s lager is dan zonder mobiel abonnement.

Er vindt geen registratie bij het BKR plaats als u de telefoon in een keer afrekent. Wilt u binnenkort een hypotheek afsluiten en wilt u daarnaast ook een nieuwe telefoon? Dan is het verstandig om de nieuwe telefoon in een keer te betalen. Hierdoor voorkomt u een BKR registratie die invloed heeft op het maximale bedrag dat u kunt lenen voor uw hypotheek.

Wilt u weten welke consequenties deze Hoge Raad uitspraak heeft voor uw persoonlijke situatie?

Klik hier voor een gratis en vrijblijvend advies!

 

 

Advies bij de keuze van de beste kredietverstrekker

mei 8, 2017

Leningvisie.nl vergelijkt bij het selecteren van een hypotheek natuurlijk de rentetarieven van aanbieders waar wij mee samenwerken. Er bestaat namelijk veel concurrentie tussen banken en andere kredietverstrekkers. Dit betekent dat het vaak mogelijk is om een lagere rente te krijgen voor uw hypotheek dan u op dit moment heeft.

We kijken echter ook naar andere zaken dan alleen naar de hoogte van uw rente. Hieronder staan belangrijke zaken waar wij eveneens rekening mee houden:

Risico-opslag
De hoogte van uw rente wordt bij een aantal kredietverstrekkers medebepaald door risico-opslagen. Als de aangevraagde hypotheek min of meer gelijk is aan de actuele waarde van de woning, dan is de rente door deze risico-opslag hoger dan wanneer de aangevraagde hypotheek (veel) lager is dan de waarde van de woning. Dit laatste kan bijvoorbeeld komen doordat u een deel van de koopsom met eigen vermogen financiert. Dit zien we vaak gebeuren bij mensen die een grote woning verkopen en vervolgens een kleinere woning aankopen. Deze risico-opslagen verschillen sterk per aanbieder. Voor het maken van een goede keuze is het daarom belangrijk om samen te werken met meerdere aanbieders.

Verlies van inkomen
Natuurlijk hopen we dat de klanten na de aankoop van de woning nog veel jaren met plezier in deze woning kunnen blijven wonen. Helaas is dat niet altijd het geval. Zo komt een echtscheiding regelmatig voor. De afgelopen jaren hebben we bovendien ook regelmatig gezien dat klanten hun baan verloren door reorganisaties en sterk in inkomen achteruitgingen. Er bestaan grote verschillen in de manier waarop kredietverstrekkers hiermee omgaan. De ene kredietverstrekker gaat heel ver om hun klanten in deze moeilijke situaties te helpen. Van coulante betalingsregelingen tot het actief helpen bij het vinden van een nieuwe baan. Er zijn echter ook kredietverstrekkers die veel minder begaan zijn met de klant in dit geval. Als adviseur kennen wij deze verschillen in klantbenadering.
Hier houden we dan ook rekening mee bij ons advies. Door onze ervaring weten wij namelijk dat dit iedereen kan overkomen.

Rentevaste periode
Een derde en laatste voorbeeld van zaken waar wij op letten is het beleid van de kredietverstrekker op de momenten dat er een nieuwe rentevaste periode moet worden gekozen. Bij het aangaan van een hypotheek spreekt u namelijk een periode af waarbinnen de rente niet kan wijzigen. Dat noemen we rentevast. U kunt bijvoorbeeld kiezen voor een periode van 10 jaar. U heeft dan de garantie dat uw rente binnen deze periode gelijk blijft. Na afloop van deze periode zal de kredietverstrekker u een nieuw aanbod doen. Accepteert u op dat moment niet de rente die de kredietverstrekker u aanbiedt, dan kunt u bij een andere kredietverstrekker een nieuwe hypotheek afsluiten en met dit geld de eerste lening aflossen. Dat klinkt misschien aantrekkelijk, maar zijn er een aantal nadelen. De nieuwe hypotheek brengt opnieuw kosten met zich mee voor de notaris en de hypotheekadviseur. Daarbij is het nog maar de vraag of de nieuwe kredietverstrekker bereid is om de lening te verstrekken. De afgelopen jaren hebben we gezien dat de prijzen van woningen sterk kunnen dalen. Daarnaast is het mogelijk dat uw inkomenspositie anders is geworden. Dit zijn allemaal zaken die ertoe kunnen leiden dat het niet makkelijk kan zijn om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Op dat moment bent u erg afhankelijk van het aanbod van de oorspronkelijke kredietverstrekker. Als de kredietverstrekker besluit om minder actief te worden op de Nederlandse hypotheekmarkt betekent dit dat u een aanbod zult krijgen met een relatief hoge rente. Als de waarde van uw woning of de hoogte van uw inkomen achteruit is gegaan, heeft u dan eigenlijk geen keuze meer. U zult de hoge rente moeten accepteren, omdat u niet bij een andere aanbieder terecht kunt. Doordat wij echter met verschillende kredietverstrekkers samenwerken, kunnen wij meestal alsnog zorgen voor een lagere rente.

Door onze ervaring weten wij welke verschillen er bestaan tussen de kredietverstrekkers. Daarom adviseren wij graag welke aanbieder het beste past bij uw specifieke situatie.

Klik hier voor een gratis en verblijvend advies!

 

 

Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten

oktober 15, 2016

Veel huizenbezitters hebben een hypotheek die – volledig of voor een groot deel -aflossingsvrij is. Deze hypotheek loopt over het algemeen gewoon door. Maar soms is het belangrijk dat u actie onderneemt.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u maandelijks alleen rente over uw hypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek loopt doorgaans dertig jaar. U lost niet af en bouwt daardoor met uw hypotheek geen vermogen op. Uw hypotheekschuld blijft tijdens de looptijd dus hetzelfde, tenzij u tussentijds extra aflost.

Geen overwaarde
Uw bank kan aan het einde van de looptijd u verplichten om deze hypotheek af te lossen. Heeft u inmiddels een flinke overwaarde opgebouwd, dan is het wellicht mogelijk om uw aflossingsvrije hypotheek te verlengen. Soms is er echter geen overwaarde of is uw hypotheek zelfs hoger dan de huidige waarde van uw woning. In die gevallen is het verstandig om u te laten adviseren over een andere hypotheekvorm.

Omzetten of extra aflossen
Het is mogelijk om uw hypotheek om te zetten in een lineaire of annuïtaire hypotheek. Met deze hypotheekvormen betaalt u niet alleen rente, maar lost u ook af. Daarnaast kunt u jaarlijks boetevrij aflossen. Hierdoor daalt uw hypotheekschuld nog eens extra.

Betaalbaarheid hypotheek
Veel huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek hebben deze afgesloten voor 2001. Vanaf 2001 is de hypotheekrente maximaal dertig jaar aftrekbaar. Misschien valt u wel in deze groep? Uw hypotheekrenteaftrek vervalt dan over 15 jaar in 2031. In combinatie met een laag pensioeninkomen kunnen dan uw hypotheeklasten weleens flink gaan drukken op uw inkomen.

Neem uw aflossingsvrije hypotheek nog eens onder de loep. Wilt u advies of meer informatie? We helpen u graag.